Análisis comparativo entre un modelo de factores y regresión hedónica para la estimación del precio de la vivienda en el cantón Rumiñahui

Abstract

La presente investigación tiene como objetivo comparar la precisión entre un modelo de factores y un hedónico en la estimación del precio de la vivienda en el cantón Rumiñahui, para ello se realiza una recopilación de la teoría, el estado del arte y datos del precio de la vivienda, en los portales olx.com.ec y plusvalía.com.ec, para luego de filtrarlos obtener una base de datos de 292 inmuebles, dicha base se divide en dos grupos, uno del 90% para realizar los modelos y otro de 10% para la validación cruzada. Posteriormente se realiza un estudio descriptivo y categorización de las variables intervinientes, se realiza 44 modelos de factores, tomando como variable dependiente al precio por metro cuadrado total, se incluye variables de zonificación y se realiza 20 modelos hedónicos, los cualese se evalúan con criterios de normalidad, hocedasticidad, independencia y correlación espacial mediante las pruebas de Liliefors, Bartlett, Durbin Watson y el Índice de Morán, respectivamente, luego se escoge los mejores modelos, en los cuales se realiza la variación cruzada y se determina que el modelo de factores tiene un 25.43% y el modelo hedónico 32.93% de error de predicción, en consecuencia, se escoge como mejor al modelo de factores por su mejor bondad de ajuste.